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Dans le dispositif AGIRINVESTIMMO, l'acquéreur de la nue-propriété ne finance que 50 à 60 % de la valeur totale du bien, selon la durée de l'usufruit qui varie de 15 à 20 ans. Pour l'acquéreur, investir en nue-propriété revient ainsi à percevoir, dès l'origine, sous la forme d'une économie immédiate sur le prix d'acquisition, l'équivalent de la totalité des loyers actualisés qu'il aurait encaissés sur la période, nets de frais, taxes et charges. Aucune dépense ni risque locatif ne pèsera sur lui pendant toute la durée de l'usufruit. Lors de l'extinction de l'usufruit temporaire, le nu-propriétaire devient aussitôt plein-propriétaire. La réunion gratuite et automatique de l'usufruit et de la nuepropriété s'effectue sans aucune formalité ni complément de prix. Il constate alors une plus-value constituée du cumul de: • la valeur de l'usufruit, reçue gratuitement, • la revalorisation du bien immobilier sur toute la durée de l'usufruit.
L'acquéreur peut financer
son investissement jusqu'à 100 % en crédit, amortissable
ou remboursable in fine, ou
en fonds propres.
La loi de 2006 “Engagement National pour le Logement” (ENL) précise que les baux consentis par l'usufruitier sont automatiquement échus au jour de l'extinction de l'usufruit temporaire. Le nu-propriétaire peut ainsi donner congé pour vendre ou habiter six mois avant l'extinction de l'usufruit. Au terme de la période d'usufruit, le nu-propriétaire, devenu plein-propriétaire par la réunion gratuite et automatique de la nue-propriété et de l'usufruit, aura la faculté de céder ses biens et de réaliser ainsi une plusvalue exonérée d'imposition ou encore de les louer pour en percevoir le revenu. Pendant la durée de l'usufruit, le nu-propriétaire peut à tout moment revendre la nue-propriété de ses biens. Il n’est soumis à aucune durée minimum de détention de ceux-ci
En
l'absence de loyers, pas
d'imposition sur le revenu.
Imputation des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers existants ou à venir procurant une économie d'IRPP, de CSG et de CRDS (max. 51 %).
Non-imposition du nupropriétaire,
soit une économie
nette d’ISF sur la valeur
de la nue-propriété.
En cas de revente préalable, abattement de 10 % par an, à compter de la 6ème année suivant l'acquisition de la nuepropriété.
• aucun risque et aléa locatif (vacance, impayés)
Tandis que vous acquérez la nue propriété d’un ou plusieurs
appartements, l’usufruit temporaire est acquis
concomitamment pour, une durée de 15 à 20 ans selon les
programmes, par un bailleur institutionnel le plus souvent
à vocation sociale. Pendant cette période, l'usufruitier assurera l'exploitation locative, notamment dans le cadre de conventions PLS conclues pour une durée limitée à celle de l'usufruit avec des entreprises ou des administrations en vue de réserver en priorité les appartements à leurs salariés. L'usufruitier assurera l'entretien permanent de l'ensemble immobilier et procédera, préalablement à l'extinction de l'usufruit, à la remise en état des parties communes et privatives, selon un cahier des charges contractuel. Une veille technique est assurée par un syndic nommé par les nus-propriétaires. Il effectue deux visites de contrôle par an, celles-ci donnant lieu à un rapport adressé à chaque nu-propriétaire et à l'usufruitier*. * Coût de la prestation du syndic: 100 euros environ par logement et par an. L'usufruitier temporaire est toujours un bailleur institutionnel de premier plan. Le plus souvent à vocation sociale, le bailleur retenu par AGIRINVESTIMMO fait l'acquisition de l'usufruit temporaire pour une durée de 15 à 20 ans, selon les programmes, période pendant laquelle il assure l'exploitation locative et supporte la totalité des charges et taxes. Il est sélectionné pour son expérience de gestionnaire et sa solidité financière. Ces conditions sont indispensables au respect des engagements contractuels qu'il souscrit à l'égard des nus-propriétaires en termes d'entretien préventif des constructions et de remise en état des logements à l’échéance. La loi “Engagement National pour le logement” de 2006 définit les rapports entre nu-propriétaire, usufruitier et locataire et les modalités applicables lors de l'extinction de l'usufruit temporaire.
Acquérir un bien en nue-propriété n'impose aucune durée minimale de détention.
La nue-propriété est un droit réel immobilier librement cessible indépendamment de l'usufruit qui se poursuit jusqu'à son terme contractuel. La revente de la nue-propriété avant l'extinction de l'usufruit n'entraîne aucune pénalité ni réintégration fiscale. Les acquéreurs successifs de la nue-propriété d'un bien bénéficient du même contexte fiscale. La valeur de la nue-propriété ne subit ainsi aucune décote lors de la revente. La plus-value constatée intègre à tout moment l'évolution du marché et la durée écoulée de l'usufruit. Le marché secondaire de la nue-propriété est tout naturellement organisé par AGIRINVESTIMMO. |
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