A quoi sert ce dispositif Explication Fiscale Mise en oeuvre de l'investissement Démessine Récupération de TVA Les déclarations

La Loi Demessine est destinée à encourager les investissements en Résidence de Tourisme Classée dans les zones du territoire définies par la Loi. Ce dispositif permet de réduire fortement et rapidement ses impôts tout en profitant, le cas échéant, de semaines d’occupation du bien immobilier. La période d’application de cette loi a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2012.

Comment en profiter ?
En se portant acquéreur d’un logement dépendant d’une Résidence de Tourisme Classée située dans une zone définie par la législation. Le bien doit être loué nu et par bail commercial à l’exploitant de la résidence pendant une durée minimale de neuf ans.

L’investisseur peut être une ou plusieurs personnes physiques qui peuvent toutes profiter de ce dispositif.
Vous bénéficierez ainsi :

• De la perception d’un loyer fixé par bail commercial d’une durée minimum de 9 ans
• De la récupération de la TVA (jusqu’à 19,6%) sur votre acquisition
• D’une très forte réduction d’impôt sur le revenu, atteignant 25.000 € pour un couple marié
• De la possibilité de répartir cette réduction d’impôt, après la première année, sur 6 ans au lieu de 5 ans
• De la possibilité de profiter chaque année de semaines d’occupation dans votre logement

L’objectif principal de ce dispositif est de développer les infrastructures de tourisme dans des secteurs géographiques définis par le Législateur comprenant notamment des stations balnéaires, des stations de montagne, d’autres zones touristiques et certaines villes nouvelles.

Les investissements défiscalisants dans le cadre de la loi dite « Demessine » sont définis par l'article 199 décies E du CGI :

« Tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale (les fameuses ZRR) et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers (non meublé) bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient de ces logements dans la limite de  50 000 euros pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100 000 euros pour un couple marié. Son taux est de 25 %. Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois et elle est répartie sur six années au maximum.

Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites de 12 500 euros ou 25 000 euros puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions…

Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme… En cas de non-respect de l'engagement ou de cession du logement, la réduction pratiquée fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de celle de la cession »

Si le prix de revient pour un couple est de 100.000 €, la réduction d’impôt est de 25.000 € répartis sur 6 ans soit 4.166 € par an.

Si le prix de revient est de 110.000 €, la limite de 100.000 € étant dépassée, la réduction d’impôt reste à 25.000 € régulièrement répartis sur 6 ans.

En revanche, si le prix de revient est de 90.000 €, la réduction d’impôt sera de 22.500 € répartis « à raison du 1/6 de la limite des 25000 € » (4.166 €) pendant 5ans, puis pour le solde la 6ème année : 22.500 - (4.166 x 5) = 1.670 €.

Première conséquence : Il s’agit d’une réduction d’impôt, non reportable complètement ou partiellement sur l’année suivante. Si l’on veut optimiser fiscalement l’opération, le foyer fiscal doit payer au moins 4.166 € par an (ou la moitié pour un célibataire).

Deuxième conséquence : La réduction d’impôt étant indépendante de la tranche marginale d’imposition du contribuable, cet investissement aura le même intérêt pour le gros ou le petit contribuable sous réserve de la première conséquence.

La mise en œuvre peut se faire en nom propre, en société civile immobilière soumis à l’impôt sur le revenu, ou en indivision. Dans tous les cas la réduction d’impôt sera calculée sur la base détenue effectivement par le foyer fiscal.

Emplacement : les zones de revitalisation rurales sont définies par décret, commune par commune et non par zone géographique. Voir la liste des communes classées en ZRR.

Classement des résidences : Le classement des résidences de tourisme se fait par le préfet après avis de la commission départementale de l’action touristique, quand la résidence répond aux normes techniques requises définies à l’annexe II de l’arrêté du 14 février 1986. Ce classement se fait donc après la fin de la construction.

Engagement de location : L’engagement porte sur 9 ans de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial, en cas de rupture de l’engagement, une reprise d’impôt est effectuée.

L’article 261D-4A du CGI précise que les prestations d’hébergement des résidences de tourisme classées exploitées dans le cadre de la loi Demessine sont soumises à TVA. Cette TVA est à taux réduit (5,5%).

Ce paiement de TVA permet de récupérer la TVA à taux normal (19,6%) sur le prix d’achat.

La TVA sur le prix d’achat étant récupérée, le prix de revient servant de base à la réduction d’impôt est constitué du prix d’achat hors taxe augmenté des frais d’acquisition.

Une déclaration initiale doit être faite accompagnée d’un engagement de location, et des justificatifs d’acquisition et de bail nécessaires. Ensuite, chaque année une déclaration 2044 de revenus fonciers doit être remplie. La loi prévoit la possibilité pour le propriétaire d’occuper son bien dans la limite de 8 semaines par an ; dans ce cas cet « avantage en nature » devra être réintégré en valeur dans la déclaration de revenu foncier.