Ce régime fiscal de faveur concerne un investissement dans un bien immobilier classé Monument Historique ou étant inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques. Ce dispositif est très proche de la loi Malraux mais fait bénéficier les acquéreurs d’avantages fiscaux encore plus importants.

Ce dispositif permet d’imputer les déficits fonciers liés à ces travaux sur le revenu global.

Datant de 1913, il vise à aider à la protection et à la restauration du patrimoine immobilier français classé (châteaux, bâtiments, immeubles et maisons classées…).

Le principe fiscal consiste à acquérir un bien nécessitant de lourds travaux, puis à imputer l'ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l'investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d'impôt sur une courte période, … ces dernières contribuant alors à financer une partie de l'investissement.

Le bien est ensuite en principe mis en location (sans aucune obligation), et de la même manière, le déficit éventuel est imputé sans limite sur le revenu global du propriétaire investisseur.

Le régime des monuments historiques est modifié sur 3 points depuis le 1er janvier 2009 :

- Il est désormais obligatoire de conserver la propriété de l’immeuble pendant 15ans,

- Il est désormais interdit de détenir l’immeuble par l’intermédiaire d’un SCI non soumise ) l’IS, sauf agrément et SCI familiale,

- La division des immeubles est désormais interdite sauf agrément. Obtention d’un agrément ministère du budget après avis du ministère de la culture, il sera exigé que l’intérêt patrimonial de l’immeuble et l’importante des charges relatives à son entretien justifient le recours à un tel mode de détention.

Ces dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2009.
L'investisseur déduit de son revenu, sans plafonnement, la totalité des dépenses de restauration.

En pratique, les travaux sont judicieusement répartis sur deux (voir trois) années civiles afin de réduire d'autant les revenus de l'investisseur, fiscalisés en tranches marginales supérieures.

Le bien restauré est ensuite en principe mis en location (sans aucune obligation) afin de procurer des recettes locatives.

Normalement déductibles des seuls revenus fonciers (dans le régime général), la totalité des intérêts d'emprunt et des charges réelles (non récupérées sur le locataire) est alors déductible des recettes locatives, et en cas de déficit, ce dernier est imputable sur le revenu global de l'investisseur.

En application de l'article 32 du Code Général des Impôts, le régime du micro foncier (montant du revenu brut annuel n'excédant pas 15 000 €) n'est pas compatible.